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IMMOBILIEN  

Wie hoch sind Verwaltergebühren?

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Verwaltergebühren ist im allgemeinen das Honorar / Entgelt, welches eine Verwaltung monatlich für seine Dienstleistung erhält. Dies ist in etwa mit dem monatlichen Entgelt eines angestellten Mitarbeiters zu verstehen, der für seien vertraglich vereinbarte Arbeit ein Honorar / Arbeitslohn erhält.

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Was kostet eine Hausverwaltung im Schnitt?

Die Kosten einer Immobilienverwaltung liegen im Schnitt zwischen 20 und 40 Euro pro Einheit und Monat für Wohnungen in Häusern mit mehr als 20 Wohnungen, wenn es sich um die einfache Standardverwaltung handelt. Dabei ist die tatsächliche Höhe von verschieden Faktoren abhängig und kann nicht allgemein angegeben werden. Besonders der Umfang der Leistungen außerhalb von WEG Recht, Teilungserklärung und Beschlüssen (im Falle einer WEG) oder Mietrecht, und entsprechender Verordnungen (im Falle der Mietverwaltung) bestimmen hierbei über den Preis.

Standardverwaltung bedeutet dabei, dass die Verwaltung nur die Mindestaufgaben (Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Abrechnung und – bei der WEG-Verwaltung – die einmal jährliche Eigentümerversammlung) übernimmt. Alle weiteren Dienstleistungen, wie die Betreuung von Baumaßnahmen, Beweissicherungsverfahren bei Nachbesserungen aus abgeschlossenen Bauleistungen, zusätzliche Abrechnungen etc. werden in diesen Fällen nach einem entsprechenden Stundensatz abgerechnet.

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Wovon hängen die Kosten einer Hauverwaltung ab?

Die Kosten einer Hausverwaltung sind von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, dazu zählen:

• Verwaltungsart,

• Anzahl der Einheiten im Objekt,

• Alter des Gebäudes,

• Lage der Liegenschaft,

• Ausstattung,

• technische Einrichtungen,

• Zustand der Liegenschaft (eventueller Sanierungsstau).

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Verwaltungsart

Das grundlegende Kriterium ist hierbei die Verwaltungsart. Dabei werden WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung unterschieden.

Die Aufgaben der WEG-Verwaltung zur Betreuung einer Liegenschaft ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetzt, den Regelungen der Teilungserklärung, den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft und den Vereinbarungen aus dem Verwaltervertrag. Neben den buchhalterischen Aufgaben wird auch von den Kunden / Miteigentümern eine technische, wirtschaftliche und administrative Leistung erwartet.

Bei der Mietverwaltung sind die Leistungen durch das Mietrecht, die Betriebskostenverordnung und den im Verwaltervertrag getroffenen Vereinbarungen geregelt.

In den meisten Fällen umfasst die Mietverwaltung neben der Mietbuchhaltung auch die Mieterkommunikation, die Erstellung der Neben- / Betriebskostenabrechnungen, die Neuvermietung mit Erstellung der Mietverträge und die damit einhergehende Erstellung von Wohnungsabnahmeprotokollen und Wohnungsübergabeprotokolle und die Planung mit Koordination von Erhaltungsmaßnahmen.

Auch die Erstellung von mindestens jährlichen einer Einnahmen- / Überschussrechnungen für den Eigentümer zur Verwendung in seiner Einkommensteuererklärung, ist meist Bestandteil der Mietverwaltung.

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Die Kosten der Sondereigentumsverwaltung richten sich ebenfalls wieder nach dem Umstand der im Verwaltervertrag vereinbarten / getroffenen Regelungen. Diesen werden natürlich, wie bei der Mietverwaltung, von den Regelungen des Mietrechts und der Betriebskostenverordnung bestimmt.

Die Aufgaben des Verwalters sind dabei nahezu ähnlich denen der Mietverwaltung, nur eben auf eine einzelne Wohneinheit hin bezogen.

Hier sind die Kosten zuerst einmal davon abhängig, ob die angefragte Verwaltung bereits die WEG-Verwaltung für diese Liegenschaft durchführt oder nicht. Soll eine Drittverwaltung die Sondereigentumsverwaltung übernehmen, werden deutlich höhere Preise veranschlagt, als wenn die bestellte Verwaltung diese zusätzlich übernehmen soll.

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Anzahl der Einheiten

Auch die Anzahl der Wohnungen in einer Liegenschaft (einem Haus) hat mehr oder minder einen direkten Einfluss auf die Kosten der Verwaltung. Allgemein kann festgehalten werden, dass die Kosten je Einheit bei der WEG-Verwaltung mit steigender Anzahl der Einheiten meist günstiger werden.

Die Einzelpreise bei einer Liegenschaft in der WEG-Verwaltung mit z. B. 300 Wohneinheiten ist deutlich günstiger als eine WEG-Verwaltung mit z. B. 5 Wohneinheiten. Dies liegt daran, dass der Grundaufwand der zu verrichtenden Arbeiten, wie z. B. die Buchhaltung mit Mahnwesen und eventueller Rechtsverfolgung, die Abrechnungserstellung, Beiratssitzungen und die Durchführung der Eigentümerversammlung gleichbleibend sind.

Aus diesem Grund müssen die Kosten je Einheit bei kleineren Liegenschaften deutlich höher sein, damit die Grundkosten für das benötigte Personal und sonstige anteiligen Kosten für Büro-, Kfz-, Hard- und Softwarekosten etc., gedeckt sind.

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Alter des Gebäudes und der Gebäudezustand

Auch der Zustand und das Alter eines Gebäudes haben direkten Einfluss auf den Preis der Betreuung. Wenn ein Objekt bereits in die Jahre gekommen ist, steigt die Wahrscheinlichkeit für Schäden und der damit einhergehenden Verwaltungsaufwand für die Durchführung, Betreuung, Organisation, Logistik und Planung von Erhaltungsmaßnahmen (teilweise unter Hinzuziehung von notwendigen Fachplanern).

Um dies zu kompensieren, werden hier von vornherein etwas höhere Verwalterhonorare aufgerufen, um die Kosten für den Mehraufwand an Personal, Kfz- und allgemeine sonstige Kosten gedeckt zu bekommen. Gleiches gilt, wenn es offensichtliche Renovierungs- oder Sanierungsstaus gibt.

An dieser Stelle möchten wir erwähnen, dass eine Verwaltungsgesellschaft, wie jede andere Unternehmung, ein kaufmännisch geführtes Unternehmen ist, welches Umsatzorientiert ist und Gewinne erwirtschaften möchte und nicht nur sprichwörtlich Geld tauschen.

Dies sollte sicherlich auch jedem Eigentümer- / Miteigentümer klar und bewusst sein. Denn die Unternehmer einer Verwaltung möchte auch ein Einkommen für sein unternehmerisches Risiko und der von ihm zu tragenden Sozialverantwortung, erhalten.

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Lage und Region

Letztlich spielt auch die Lage eines Objektes eine entscheidende Rolle für die Preisgestaltung. So wird etwa eine Verwaltung für ein Objekt in Göppingen zumeist günstiger sein als in Stuttgart. Grundsätzlich ist die Verwaltung von Objekten in Innenstädten immer etwas teurer als auf dem Land oder in Randregionen.

 

Wer trägt die Kosten für die Hausverwaltung?

In einer Eigentümergemeinschaft werden die Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechend auf die einzelnen Einheiten verteilt (die Kostenverteilung ergibt sich meist aus der Teilungserklärung einer Liegenschaft oder einer späteren Beschlussfassung durch die Gemeinschaft).

Bei der Mietverwaltung zahlt diese Kosten der Vermieter. Kosten für die Verwaltung von Mietwohnungen gehören indes zu den nicht umlegbaren Kosten und dürfen daher nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Gleiches gilt auch für die Kosten der Sondereigentumsverwaltung (einzige Ausnahme dabei bildet Gewerbeimmobilien, dort kann abweichend etwas anderes vereinbart werden.

Allerdings lassen sich die Kosten der Verwaltung im Rahmen der Einkommenssteuererklärung als Werbekosten steuerlich geltend machen.

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Welchen Aufwand haben Hausverwaltungen?

Der Aufwand für die Verwaltung einer Immobilie ist primär von dem Umfang der Aufgaben der Verwalter abhängig. Während große Wohnanlagen durch ihre Vielzahl an technischen Anlagen (Zentralheizungen, Klimaanlagen, Fahrstühlen etc.) tendenziell mehr zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeuten, sind es bei kleinen Objekten vornehmlich die „Standardaufgaben“. Auch das Alter und der Zustand eines Gebäudes spielen eine Rolle bei der Bemessung des Aufwandes. Sind viele Instandhaltungsmaßnahmen oder zusätzliche Modernisierungen in den nächsten Monaten oder Jahren ersichtlich, so steigt der Aufwand in der Betreuung dieser. 

Für alle Tätigkeiten muss eine Hausverwaltung qualifiziertes Personal bereitstellen. Nach der WEG-Reform haben Eigentümer einer WEG ein Recht auf eine zertifizierte Verwalter. Das bedeutet, dass sich Verwalter stetig weiterbilden müssen, um diese Qualifikation zu erlagen und zu erhalten.Zusätzlich wird von den Verwalter verlangt, sowohl im WEG- als auch im Mietrecht einen juristengleichen Expertenstatus vorzuweisen.

Neben den sogenannten Objektbetreuern, welche sich um die kaufmännische, technische und allgemeine/juristische Betreuung einer Liegenschaft / eines Hauses kümmern, sind zusätzlich im Hintergrund die Buchhalter tätig. Diese Buchhalte stellen die pünktliche Zahlung von Rechnungen, deren korrekte Verbuchung und inhaltlich richtige Abrechnungen sicher.

Im Rahmen der Mietverwaltung kümmern sie sich zudem um Mahnwesen und die Kontrolle der Mietzahlungen.

Neben den Personalkosten wird auch das Thema der richtigen IT-Ausstattungen und Softwarelösungen für die Kommunikation mit den Eigentümern, aber auch für die Buchhaltung und Schadensabwicklung immer wichtiger. Auch diese verursacht Kosten.Ebenso Tools für eine digitale (hybride) Eigentümerversammlung. Software, die den Ansprüchen einer ordentlichen Eigentümerversammlung genügen, haben ihren Preis. Daher erheben Verwaltungen hierfür zum Teil ein Aufschlag auf die Verwalterhonorare oder rechnen dies als Sonderleistung ab.