Übersicht der wichtigsten Punkte
Prüfen Sie Ihre Finanzen, um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können.
Vergleichen Sie die Baufinanzierung verschiedener Banken miteinander.
Wählen Sie eine passende Tilgung und Zinsbindung.
Beantragen Sie Förderungen für Ihr Immobilienvorhaben.
Prüfen Sie den Kaufvertrag genau und unterzeichnen Sie den Vertrag nur bei einem Notar.
Inhaltsübersicht
Die Entscheidung für den Kauf eines Eigenheims ist eine der wichtigsten im Leben. Doch bevor Sie in Ihr Traumhaus einziehen, müssen Sie sich mit der Baufinanzierung auseinandersetzen. In diesem Artikel werden wir die verschiedenen Schritte und Überlegungen durchgehen, die mit der Baufinanzierung verbunden sind. Außerdem verlinken wir auf verwandte Themen, die Ihnen helfen, eine informierte Entscheidung zu treffen, einschließlich der Grunderwerbsteuer und einer hilfreichen Checkliste für Ihren Finanzierungsplan.
Wie funktioniert Baufinanzierung - Was ist Baufinanzierung?
Baufinanzierung bezeichnet den Prozess der Finanzierung eines Bauvorhabens oder des Kaufs einer Immobilie. Dazu gehören nicht nur die Kosten für den Kauf selbst, sondern auch verschiedene Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eventuell Renovierungskosten. Eine sorgfältige Planung und Überlegung ist unerlässlich, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.
Grober Ablauf der Baufinanzierung
Budget festlegen: Prüfen Sie Ihre Finanzen, um herauszufinden, wie viel Eigenkapital und monatliche Raten möglich sind. Hier kann ein Finanzberater helfen.
Immobiliensuche und Besichtigung: Suchen Sie nach passenden Immobilien und besichtigen Sie interessante Objekte sorgfältig.
Verhandlung mit dem Verkäufer: Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, treten Sie in die Preisverhandlungen ein.
Finanzierung klären: Besprechen Sie die Finanzierung mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler, und wählen Sie das passende Darlehen.
Notartermin und Vertragsabschluss: Der Kaufvertrag wird beim Notar unterzeichnet und damit rechtlich verbindlich.
Überweisung der Kaufnebenkosten: Zahlen Sie den Kaufpreis, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer an die entsprechenden Empfänger.
Grundbucheintrag und Eigentumsübertrag: Nach Abschluss der Zahlungen veranlasst der Notar den Grundbucheintrag, und Sie werden offiziell Eigentümer der Immobilie.
Im Weiteren werden Sie die einzelnen detaillierten Schritte kennenlernen. Zuvor ist es jedoch für Sie wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, warum die Grundsteuer für die Baufinanzierung eine bedeutende Rolle spielt.
Die Grunderwerbsteuer verstehen
Ein wichtiger Punkt bei der Planung Ihrer Baufinanzierung ist die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese Kosten sollten in Ihrem Budget berücksichtigt werden, da sie schnell einen erheblichen Betrag ausmachen können. Es ist ratsam, sich über die spezifischen Steuersätze in Ihrem Bundesland zu informieren, um Überraschungen zu vermeiden.
Schritte zur erfolgreichen Baufinanzierung
Die Baufinanzierung erfolgt in mehreren Schritten. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Sie durchlaufen sollten:
1. Eigenkapital ermitteln & Finanzierungsplan erstellen
Ein gesundes Eigenkapital ist die Grundlage jeder Baufinanzierung. In der Regel erwarten Banken, dass Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen.
Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto bessere Konditionen können Sie erwarten.
Wenn der Wunsch nach einem Eigenheim wächst, werden Sie sich in der Regel mit einem Finanzberater auseinandersetzen müssen, um eine Besprechung des möglichen weiteren Vorgehens zu besprechen. Falls Sie bis zu diesen Zeitpunkt kein Objekt im Auge haben, ist es nicht weiter schlimm, da das Gespräch in der Regel davor statt findet. Der Berater ermittelt mit Ihnen was genau Sie benötigen und legen dann mit Ihnen gemeinsam die grundlegenden Eckdaten zu Ihrem Immobiliendarlehen fest.
Das Gespräch ist sehr Umfangreich und Sie benötigen eine Vielzahl an Unterlagen - Damit Sie nichts vergessen, haben wir für Sie eine Checkliste zu Vorbereitung Ihrer Finanzierungsunterlagen zum Download zusammengestellt, die sie ganz einfach abhacken können um eine besser Übersicht zu kreieren.
Nach dem Gespräch werden Sie ein umfassendes Verständnis für die Fragen "Wie funktioniert eine Baufinanzierung?", "Welches Haus kann ich mir leisten?" und "Welches Baudarlehen ist das richtige für mich?" haben. Dank dieser gründlichen Vorbereitung können Sie nun mit der Suche nach einer Immobilie beginnen. Sobald Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben, sollten Sie erneut einen Finanzberater aufsuchen.
Während des kommenden Gesprächs wird Ihr Baufinanzierungsspezialist Ihnen konkretere und auf das tatsächliche Objekt ausgerichtete Ratschläge geben. Bitte bringen Sie einige Unterlagen zum Objekt mit, die wir in unserer Checkliste für Sie zusammengefasst haben. Wenn es sich um einen Neubau handelt, wäre es ideal, wenn Sie als Bauherr bereits über die Baugenehmigung verfügen.
Ihr Finanzberater wird nun sorgfältig analysieren, welches Immobiliendarlehen Sie tatsächlich benötigen. Es wird eine Vielzahl von Fragen geben, die Ihnen dabei helfen werden, klarer zu erkennen, ob Sie sich die Immobilie wirklich leisten können und möchten. In diesem Schritt werden die Bedingungen Ihres Immobiliendarlehens festgelegt, wie beispielsweise die Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und andere Faktoren. Auch die Höhe des Eigenkapitals wird erörtert. Anschließend kann eine Finanzierungsanfrage gestellt werden.
Es ist ratsam, mehrere Finanzierungsvorschläge einzuholen, beispielsweise von der Hausbank und einem Vermittler wie JOSEF IMMOBILIEN, durch unserer Partnerschaft mit einer Vielzahl von Banken können wir Ihnen mehrere Optionen für eine Immobilienfinanzierung vorstellen und das passende Immobiliendarlehen auswählen. Auf der Seite mit den Sparangeboten für Baufinanzierungen finden Sie die aktuellen Aktionen unserer Bankpartner.
2. Immobiliendarlehen berechnen
Nachdem Sie Ihren Finanzierungsplan erstellt haben, ist es ratsam, verschiedene Kreditangebote zu vergleichen. Achten Sie nicht nur auf die Zinssätze, sondern auch auf die Konditionen des Kredits. Überlegen Sie, ob es Optionen für Sondertilgungen gibt oder ob der Kredit bei Bedarf umgeschuldet werden kann, falls sich Ihre finanzielle Situation ändert.
Wenn Sie die voraussichtlichen Kosten für Ihr Immobiliendarlehen kennen möchten, können Sie den Finanzierungsrechner unseres Partners Immobilienscout24 nutzen. Dieser ermöglicht es Ihnen, eine grobe Vorstellung von den Zinssätzen zu bekommen und die monatliche Belastung abzuschätzen.
3. Fördermöglichkeiten prüfen für Ihr Immobiliendarlehen
Es gibt zahlreiche Fördermöglichkeiten, die Ihnen bei der Baufinanzierung helfen können. KfW-Darlehen sind eine beliebte Option, insbesondere für energieeffiziente Bauvorhaben. Prüfen Sie die Voraussetzungen für staatliche Förderungen, um finanzielle Vorteile zu nutzen.
Es existieren zahlreiche staatliche Fördermöglichkeiten, die dazu beitragen können, Ihre Baufinanzierung günstiger zu machen und daher einen bedeutenden Schritt im Verlauf der Baufinanzierung sind. In der Regel wird Ihr Baufinanzierungs-Experte von JOSEF IMMOBILIEN Sie in einem persönlichen Gespräch auf die verschiedenen Optionen hinweisen. Da jedes Vorhaben individuell ist, variiert auch das entsprechende Immobiliendarlehen. Daher kann es sein, dass bestimmte Fördermöglichkeiten für Ihren Kauf nicht relevant sind und Ihr Berater sie deshalb nicht erwähnt. Um sicher zu gehen, sollten Sie jedoch nachfragen.
Grundsätzlich bestehen zwei Fördermöglichkeiten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt zahlreiche Immobilienkäufe durch die Vergabe von subventionierten Immobiliendarlehen, was dazu führt, dass ein Teil Ihrer Baufinanzierung zu günstigeren Konditionen zurückgezahlt werden kann. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Banken eine Beratung zu diesem Thema anbieten.
Unser Tipp: Achten Sie bei der Auswahl der Bank darauf, dass Ihnen sämtliche Optionen für Ihr Immobiliendarlehen zur Verfügung stehen.
Bei einer Baufinanzierung mit Förderung übermittelt das jeweilige Kreditinstitut den KfW-Antrag für Sie. Wenn Sie sich für ein KfW-Darlehen entscheiden, werden zwei separate Finanzierungsverträge abgeschlossen. In der Regel erhalten Sie die Unterlagen für beide Immobiliendarlehen jedoch gleichzeitig innerhalb von 14 Tagen.
Die zweite Möglichkeit zur Erlangung staatlicher Zuschüsse für ein Immobiliendarlehen ist die Wohnungsbauförderung. Die 16 Bundesländer möchten damit Anreize schaffen, Wohneigentum in einer Region zu erwerben. Die verfügbaren Programme variieren von Bundesland zu Bundesland: von günstigen Baukrediten bis hin zu Subventionen für nachhaltige Energieanlagen.
4. Der Notarbesuch
Nachdem die optimale Finanzierungslösung für Sie gefunden und die Förderung diskutiert wurde, sollte der ideale Ablauf der Immobilienfinanzierung wie folgt aussehen: Warten Sie mit der Vertragsunterzeichnung, bis Sie einen Termin beim Notar vereinbart haben. Dieser Termin sollte innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist des Finanzierungsvertrags liegen. Obwohl alles bereits geregelt zu sein scheint, könnten beim Notartermin noch unvorhergesehene Probleme auftreten. Daher ist es ratsam, im Ernstfall vom Immobiliendarlehen zurücktreten zu können.
So bereiten Sie sich auf dem Notar-Termin vor
Normalerweise findet vor dem eigentlichen Notartermin für den Immobilienkauf ein Vorgespräch statt, in dem der Notar alle erforderlichen Informationen für die Vorbereitung des Kaufvertrags erhält. Bei dem Notartermin müssen Sie lediglich Ihren Ausweis und die „Auflassung“ mitbringen, ein Dokument, das die beabsichtigte Transaktion zwischen den Parteien festhellt. Beide Parteien haben dies bereits vor dem Notar bestätigt, wodurch die Auflassung als eine vorläufige Willenserklärung zum Kauf dient. Im Termin wird der Kaufvertrag vorgelesen und anschließend von Ihnen unterzeichnet. Dieser Vorgang dauert in der Regel höchstens eine Stunde.
Was passiert nach der Unterzeichnung beim Notar: die Übertragung des Eigentums
Nachdem alle Formalitäten beim Notar erledigt sind, übernimmt er die Abwicklung des Eigentumsübergangs in mehreren Schritten.
Er sorgt unverzüglich für eine Reservierung im Grundbuch. Diese bleibt gültig, bis der Käufer offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die sogenannte "Auflassungsvormerkung" wird direkt nach dem Notar-Termin beantragt. Gleichzeitig erhalten Sie die Rechnungen vom Finanz- und Grundbuchamt sowie vom Notar und gegebenenfalls vom Makler. Diese Nebenkosten beim Hauskauf können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
In den kommenden 14 bis 30 Tagen wird der Notar den Vorkaufsverzicht der Gemeinde sowie die Unterlagen über die gelöschten Grundbucheinträge vom Vorbesitzer beschaffen. Etwa zur gleichen Zeit wird der Notar den Käufer schriftlich auffordern, den Kaufpreis innerhalb der nächsten zwei Wochen zu bezahlen.
Wenn Sie sich für einen Kauf vom Bauträger entscheiden, zahlen Sie nur für jeden Bauabschnitt. Es ist entscheidend, dass Sie warten, bis Ihr Notar grünes Licht gibt. Der Notar kann am besten beurteilen, ob der Bauabschnitt rechtlich abgeschlossen ist, und garantiert, dass Sie nicht für etwas bezahlen, das noch nicht existiert.
5. Lassen Sie sich Ihr Immobiliendarlehen auszahlen.
Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Arten, wie eine Baufinanzierung ablaufen kann: Wenn Sie eine bestehende Immobilie oder einen fertigen Neubau kaufen, stellt die Bank Ihnen das gesamte Immobiliendarlehen zur Verfügung. Das bedeutet konkret, dass Sie den Kaufvertrag mit den Kontodaten des Verkäufers erhalten und eine Kopie davon an die Bank weitergeben, die dann eine Überweisung an den Verkäufer tätigt.
Wenn Sie ein Haus bauen, können Sie mit der Bank vereinbaren, Teilbeträge zu überweisen. Die Auszahlung erfolgt dann entsprechend bestimmter Meilensteine in Teilsummen. Zum Beispiel können nach Abschluss des Rohbaus zwanzig Prozent des Immobiliendarlehens ausgezahlt werden.
Beim Kauf von einem Bauträger erhalten Sie dessen Rechnung. Sie leiten eine Kopie davon an Ihre Bank weiter, die dann die Überweisung an den Bauträger veranlasst. Manche Banken stellen ihren Kunden auch ein Auszahlungsformular zur Verfügung, in das lediglich die Summe für den jeweiligen Baufortschritt eingetragen werden muss und das dann an die Bank geschickt wird.
Wenn Sie verschiedene Gewerke beauftragt haben, überweist die Bank in der Regel die Rechnungen direkt an die Handwerker. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, dass die Bank einen bestimmten Betrag aus Ihrem Immobiliendarlehen auf Ihr Girokonto überweist - quasi als Puffer. Sie reichen dann zu festgelegten Zeitpunkten die Rechnungen der verschiedenen Handwerker oder Ihre Einkäufe gesammelt bei der Bank ein. Diese stockt dann den Puffer auf Ihrem Konto entsprechend auf. Wichtig ist hierbei, dass Sie immer eine Rechnung oder einen Kostenvoranschlag für die zu erstattenden Leistungen vorlegen müssen.
6. Herzlichen Glückwunsch! - der Abschluss des Immobilienkaufs
Sobald das Immobiliendarlehen ausgezahlt ist, muss der Verkäufer lediglich den Erhalt des Kaufpreises bestätigen. Anschließend erfolgt der tatsächliche Übergang des Besitzes auf den Käufer, der Ihnen den Schlüssel zur Immobilie übergibt. Dieser Vorgang dauert in der Regel etwa eine Woche.
Danach folgen weitere Schritte und damit verbundene Dokumente beim Immobilienkauf: Der Notar sendet innerhalb von zwei bis sechs Wochen die „Löschungsbewilligung“, mit der die ehemaligen Gläubiger, also die Banken des Vorbesitzers, auf die Eintragung im Grundbuch verzichten.
Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt ungefähr zwei Monate nach dem Notartermin. Vorher muss das Finanzamt bestätigen, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde. Ab diesem Zeitpunkt wird Ihr Name im Grundbuch eingetragen, und der „Eigentumsübergang“ ist abgeschlossen. Daraufhin erhalten Sie erneut eine Rechnung vom Grundbuchamt.
Nach dem Notartermin ist es wichtig, die Gebäudeversicherung über den Verkauf des Hauses zu informieren. Bei Eigentumswohnungen wird die Gebäudeversicherung von der Eigentümergemeinschaft festgelegt, beim Kauf eines Hauses besteht die Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechts.
Wichtige Begriffe der Baufinanzierung
Um den Überblick über die Baufinanzierung zu behalten, sollten Sie einige Schlüsselbegriffe verstehen:
Zinsen: Der Zinssatz hat einen erheblichen Einfluss auf die Höhe Ihrer monatlichen Raten. Achten Sie darauf, ob es sich um einen festen oder variablen Zinssatz handelt.
Tilgung: Die Tilgung beschreibt, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen. Eine höhere Tilgung verringert die Gesamtlaufzeit des Kredits, was wiederum Zinskosten spart.
Laufzeit: Die Laufzeit des Kredits ist der Zeitraum, in dem Sie das Darlehen zurückzahlen müssen. Üblich sind Laufzeiten zwischen 15 und 30 Jahren.
Eine letzte Anmerkung
Die Baufinanzierung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und gründliche Recherchen erfordert. Von der Berechnung Ihres Eigenkapitals über die Erstellung eines Finanzierungsplans bis hin zu den verschiedenen Fördermöglichkeiten – jeder Schritt ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Baufinanzierung.
Wenn Sie mehr über die Grunderwerbsteuer erfahren oder eine detaillierte Checkliste für Ihren Finanzierungsplan erhalten möchten, besuchen Sie die entsprechenden Artikel auf unserer Website. Wir sind hier, um Ihnen zu helfen, Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und stehen Ihnen für weitere Informationen und Beratung jederzeit zur Verfügung.
